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合肥习友路香樟大道公寓项目地块市场调研简略简报

返回>来源:未知   发布时间:2019-07-13 03:00    关注度:

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  合肥习友路香樟大道公寓地块 (市场调研简单简报) 2018 年 10 月 11 日 安徽中漠 目 录 一. 项目概况 1.1 地舆位置 1.2 地块情况 1.3 交通情况 二. 市场所作阐发 2.1 板块合作阐发 2.2 周边楼盘数据及潜在合作物业阐发 三. 项目阐发 3.1 项目地段特点 3.2 项目地舆位置阐发 3.3 项目周边情况阐发 3.4 本案户型设想和面积配比建议 四. 项目 SWOT 阐发 4.1 S-劣势阐发 4.2 W-劣势阐发 4.3 O-机遇 4.4 T-要挟 五. 价钱定位及建议阐发 一. 项目概况 1.1 地舆位置 本项目地块位于合肥市泛政务板块,属高新区,北接习友路,东接香樟大道,西临 阳光电源办公楼,邻接天鹅湖,地铁三号线 年通车)沿线。在全体 方位上,项目位于合肥城西重点成长标的目的走廊上,具有先天的区位劣势。 1.2 地 块 状 况 本 项 目 项目地块规划总用地面积为 xxxxx 平方米, 总建筑面积为 xxxxx 平方米。 容积率为 x.xx,建筑密度 xx.xx%,绿地率 xx.xx%。周边两条道路习友路和香樟大道将地块围成 一个犯警则的 L 形。 地块现状为荒芜空位, 视野宽阔, 南靠深港财产园, 东望景尚名郡, 北靠香御第宅,西邻御景城,生态情况较好,交通便当,地铁沿线 交通情况 本案地段处于位于合肥习友路主干道沿线 公里, 距合肥新桥国 际机场 25 公里,距合肥火车站 14 公里,合肥南站(高铁站)9 公里,交通便利。本案 项目沿接习友路正在扶植一条地铁三号线,地铁三号线为城市由西南向东北走向线 号线将进入区域地道洞通阶段、8 月份将进入轨道铺通阶段, 同时进入 2018 年 11 月或将能实现全线 日开通试运营。 , 从城区的可达性看,项目紧邻地铁三号线及城市主干道习友路(工具走向) ,香樟大道 (南北走向) ,交通便当,瞬达全城。 二. 市场所作阐发 2.1 板块合作阐发 按照项目特点, 将与本项目发生间接合作的不是合肥市的单一房地产项目, 最大的 合作来自于合肥市各房地产开辟的功能板块, 出格是房地产项目成长相对集中并敏捷发 展的城西(蜀山区)和城北(不包罗地块所处区域) 。 2.1.1 城西板块 蜀山区位于合肥市西南部, 东以金寨路与包河区为界, 北以环城西路和南淝河与庐 阳区为邻,西南两面与肥西县交界。区内总面积 261.36 平方公里,常住生齿 54.45 万, 此中农业生齿 4.22 万。区域内座落着国度级合肥高新手艺开辟区、合肥经济手艺开辟 区、合肥政务文化新区和正在扶植中的中国(合肥)科学城。 是一个以科技文化教育为先导、高新手艺财产为主导、高效社会办事为指导,极具 成长活力、城市化程度最高的新兴城区。 2.1.2 城北板块 庐阳区以合肥老城区为主体,向西北延长与长丰县、肥西县交界。总面积 139.32 平方公里,生齿 41.47 万,作为省会城市的焦点区。 庐阳区是全省政治、经济、文化、金融核心。 2.1.3 本项目标区域价值 本项目位于高新区,大蜀山南麓,柏雁湖东,处于合肥市保守的优势上水区域,地 块处于城市和城市生态绿肺两大一静一动之间, 并且将来城市经济成长标的目的正向项目推 进及经济目标整合,同时地铁的开通,推进人流的聚拢和畅通,添加项目人气及影响力 区域价值在于: 延续保守的贵气、 具有经济和天然两大奇特的资本劣势和将来不成 对比的区位交通劣势。 2.2 周边楼盘数据及潜在合作物业阐发 板块内楼盘经济参数 挨次 1 2 3 4 5 6 7 承平洋 楼盘名 称 装修状 态 市场租 金(元/ ㎡) 25 高新区 香樟大 道与习 友路交 口向西 地址 200 米 25 高新区 香樟大 道与习 友路交 口东北 角 室第,部 分公寓 产物性 质 主力户 型(㎡) 50 45 室第 和门面 商铺 室第,沿 室第,沿 街门面 商铺 街门面 商铺 23 高新区 香樟大 道与习 友路交 口东南 角角 习友路 与集贤 路交叉 口西北 角 习友路 与集贤 路交叉 口西 300 米南 室第,部 分公寓 和门面 商铺 室第,沿 街门面 商铺 贸易公 寓,商铺 贸易公 寓 香樟大 道与明 珠大道 交叉口 香樟大 道与明 珠大道 交叉口 北 200 米 20 20 20 30 未交房 高新区 玉兰大 道与香 蒲路交 口西南 角 御景城 毛坯发 售 香御公 馆 毛坯发 售 景尚名 郡 毛坯发 售 保利香 槟国际 毛坯发 售 百商又 一城 毛坯发 售 鼎元公 馆 毛坯发 售 森活广 场 毛坯发 售 加侨波 普社区 毛坯发 售 8 在售状 态 二手 二手 二手 二手 二手 17500, 公寓 成交均 价(元/ ㎡) 16900 17000 17300 23000 2015 年 7000 清 盘 15800 9000 (公 寓尾盘) 25000 (商铺) 一期公 寓就剩 顶楼和 热销中, 7000 二手 一手 一手 三楼,尾 共计 600 盘,二期 套摆布, 开工日 发卖动 态 二手流 通 二手流 通 二手流 通 二手流 通 二手流 通 二手流 通 期无法 确定。 体量大, 紧靠格 肥西产 分析社 分析社 证,不限 分析社 分析社 分析社 低价走 2018 年 9 月刚开 盘 力厂区, 量,公园 客户群 旁,景观 公寓,低 密度 区,配套 区,配套 购不限 特色 齐备 齐备 贷 区,配套 区,配套 区,配套 锁定精 齐备 齐备 齐备 准 2.2.1 潜在合作楼盘位置示企图 长 城 · 天 一 家 园 新景花圃 奥 林奥 花林 园花 园 本 项 目 金 域 蓝 湾 ? 【承平洋森活广场】 ?项目简介 ??位于合肥市肥西柏堰科技园香樟大道与明珠大道交口。 承平洋森活广场是合肥政务 区西南独一顶级城市分析体,以 62 万方无可超越的澎湃之势制造贸易室第新核心。 承平洋森活广场包罗室第和贸易。贸易区包罗 6 层(局部 8 层)的贸易裙房、一栋 36 层超高层酒店、两栋高层办公楼、一栋 25 层精品商务酒店构成。室第区有高层室第楼 8 栋,28~34 层不等。目前项目一期室第曾经交付,贸易公寓部门尾盘甩货,商铺营销 中。二期因各类胶葛,迟迟动不了工。? ? ?项目配套 (1)区内配套 小区幼儿园、地下泊车场、小区地方广场等; (2)区外配套 学校:蜀南庭苑学校(小学及 20 中) ,永和学校(九年一贯制) 银行:工商银行、徽商银行、扶植银行等; ?项目发卖环境 项目于 2015 年,开辟商起头发卖,均价 5500 敏捷回笼部门资金。后 期因资金链断裂,于 2017 岁尾被国购集团接办,公寓调价 8500 起售,均 价 9000, 目前公寓产物根基售罄, 留有少量顶层及低楼层单元 (8 套摆布) , 花林 园花 园 商铺及门面全面启动渠道营销中,去化不抱负,每月回款不到 1000 万。 项目二期,因项目前期胶葛问题,迟迟无法开工,二期产物含公寓 300 套, 估计入市时间将迟于 2020 年。 ? 【加侨波普社区】 ? 加侨波普社区位置示企图 ? ? ?项目简介 ? 加侨波普驻区是由安徽加侨 (集团)无限公司 开辟扶植。 ? 加侨波普驻区是加侨集团在合肥开辟扶植的第 6 个项目, 以 6 盘城市分析体 物业, 联动加侨品牌实力,创作发明区域焦点贸易栖身糊口圈!加侨波普驻区位于合肥政务区 以西,玉兰大道与香蒲路交口,属于合肥将来成长焦点板块。跟着近年合肥政务区 的鼎力成长,区域地盘资本逐步稀缺,成长需求外溢政务西南标的目的成为合肥整合发 展的重中之重,本项目处于西南板块 ,成长 庞大。 景观——一山三湖,立体交通 加侨波普驻区位于西南 焦点 合肥绿肺——大蜀山丛林公园,同时处于天鹅湖、北 雁湖、蜀西湖两头位置,一山三湖,天然情况漂亮。 交通——立体交通,七通八达 项目周边道路七通八达,玉兰大道、集贤路、习友路、明珠大道、富贵大道多条城 市主干道环伺。在轨道交通方面,更是构成“一轨三 ”的快速公共交通。有轨电 车(规划从华南城站到高铁南站) 、在建的 4 号线(扶植中)玉兰大道站以及项目 周边的 3 号线(翡翠路,扶植中) 、7 号线(富贵大道,即将开建) ,公交网方面, 项目周边有 234 路、516 路、652 路、653 路、655 路、691 路,真正做到出行便利。 配套——无忧配套,便利糊口 贸易方面, 临近天鹅湖商圈,周边奥特莱斯、百大奥莱、银泰城环伺。在医疗配 套方面,项目 安医二附院和安医大一附院高新分院! 规划——低密规划,无忧业态 项目总占地 4.5 万方,总建面 9.7 万方,容积率仅为 2.1,项目努力于制造低密驻 区。项目规划建有 1 栋酒店,3 栋精美小户及 8 栋私享商墅。 目前项目标酒店北楼主体曾经落成,华住集团旗下中 连锁商务酒店——全季酒店 强势入驻。 产物——低价小户,全城预定 即将推出的是 2#小户,总层数为 18 层,4 梯 16 户,区域内舒服稀缺产物,建筑面 积 42、48、92 平。3.4 米舒服层高;板楼设想,采光无忧;板楼设想,奢华大气。 三. 项目阐发 3.1 项目地段特点 通过对项目情况及周边环境阐发,来挖掘项目亮点和劣势: 区域示企图 高新写字楼 习 友 总占地:xxxx㎡ 容积率:xxxx 公建建面:xxxx㎡ 可售建面:xxxx㎡ 地价:206万元/亩 路 香 樟 大 道 深 港 产 业 园 厂 区 3.2 项目地舆阐发 本案位于合肥市高新区动, 东距政务区近在天涯, 本项目地块位于合肥市泛政务板 块,属高新区,北接习友路,东接香樟大道,西临阳光电源办公楼,邻接天鹅湖,地铁 三号线 年通车)沿线。在全体方位上,项目位于合肥城西重点成长 标的目的走廊上,具有先天的区位劣势。 3.3 项目周边情况阐发 周边次要单元有圣联香御第宅、深港财产园、景尚名郡、大润发超市等;3 公里范畴内 涵盖安医四附院、天鹅湖、华润万象城、金陵大酒店等; 公交线 多路公交线 本案户型设想和面积配比建议 本案户型配比图 54% 50摆布 50以下 60摆布 60以下 35% 1% 10% 从面积配比而言,50—60 平米为主力户型,其次为 50 平米以下和 60 平米以上的 户型,所配比户型宜栖身宜投资。 四. 项目 SWOT 阐发 4.1 S-劣势阐发 城市成长劣势---地块位于城市成长经济增加极之间,区域属于城市快速成长的中枢地 带,城市化的历程敏捷拉动区域成长; 规模劣势---接近 8 万平方米的规模,在政务区旁,地铁沿线,该规模的项目少少,规 模劣势很是凸起; 区位劣势---地块地处合肥市优势上水的城西位置, “南贵西富”的概念深切人心,区位 的认知价值较高, 是保守意义上适于栖身的区域,项目地块具备高质量糊口社区的内涵; 生态劣势---地块处于城西生态圈,天然情况漂亮,优势上水,空气清爽,旅游资本丰 富,西侧紧邻约 4.6 平方公里的“城市丛林公园” ; 交通劣势---处于城西收支城的主干道,岁暮将地铁 3 号线开通(当局规划公示) ,亦可 灵通滨湖、肥东、 城北毗连城区富贵糊口,交通便利,全体可达性较好;建筑识别性强, 对项目沿一环线侧的公建配套物业有较高操纵价值; 规划劣势---地块法则平整,可塑性极强,易于制造高质量的贸易公寓社区; 4.2 W-劣势阐发 配套劣势---项目处在城市成长中区域,目前片区城市功能配套不完美,糊口配套 少少,项目成长对公建配套部门派套要求极高,整个社区配套需自成系统,难度大; 现状劣势---在合肥市消费者印象中,该区域仍然处于较为芜杂的形态中,工场林 立,厂区生齿鱼龙稠浊,在短期内改变这一抽象较为坚苦; 交通可达性劣势---目前地铁施工,习友路西段经常封路,厂区邻里物流车通行, 通行的车流中载重汽车、农用车、客车等比重较高,高峰期间塞车严峻,相对外环线而 言劣势较着;快速通道功能、道路核心启齿的设置不易在地块构成人气和商气,对公建 配套出格是贸易的成长提出了较高的要求; 4.3 O-机遇 城市的成长机遇---合肥确立了 “工业立市”计谋以来, 鼎力推进“大成长、 大建 设、大情况”计谋,经济社会成长进入“又好又快”的新阶段。站在新的起点,合肥市 目前需要更高的新方针。新的计谋方针的提出,合肥的焦点地位将进一步加强,城市的 聚合辐射能力不竭提高,城市成长呈现质的飞跃和冲破。 房地产市场优良的成长态势---合肥近年来房地产不断处于高速成长形态中,当地 经济持续增加、 市政扶植的鼎力成长都赐与房地产市场成长的源动力, 城市道貌的极大 改善以及城市的高速扩张, 吸引并激发当地及外来客户的职业愿望, 市场规模持续扩大。 区域规划机遇---城市的成长使项目区域价值将来潜力无限。地块地处城市经济和 城市财产两大快速成长的经济板块交壤处, 成长潜力庞大; 城西曾经成为合肥市高贵住 宅小区开辟的热点, 在市区可供开辟的地盘日益干涸的现状下, 引领社区成为新的富人 区潜力庞大。 4.4 T-要挟 合作要挟---项目面临城西浩繁待开辟楼盘,将本年全面启动,在开辟周期上与我 项目部门堆叠严峻,将与本案构成全面的间接合作,分流客源; 贸易成长要挟---项目周边不是保守的贸易堆积区,地块目前周边居民生齿数量有 限,在没有贸易空气构成的情况下贸易成长具有较大的风险; 政策风险---央行和扶植主管部分已出台或将出台一系列节制高档房开辟、提高预 售门槛和提高采办商品房的贷款利率等限制政策, 这将在必然程度上影响方针客户落定 的决心,影响项目标发卖。 小结: 虽然项目成长具有庞大挑战,但劣势十分凸起,总体上劣势较着大于劣势,机遇大 于要挟, 环节在于进行区域界定、 充实操纵配套群树立本项目标抽象以及均衡和处置好 各物业之间的关系,最大限度的操纵生态资本劣势,为成长和调整预留空间,注重项目 可持续性成长。 五 价钱定位及建议 因为该项目属未开辟阶段,项目标劣势、特色、市场出名度都必要时间的培育,发 展商的实力亦未能彰显,连系合肥经开区和高新区板块庞大开辟量等客观要素。 因而,建议价钱制定方面应连结两个准绳:其一,贯彻低开高走准绳, 开售以低价入市,以打响出名度,激发惊动和关心的同时,按照开辟进度 有节拍地拉升价钱,以形成项目升值抽象;其二,强调项目标位置劣势及 其产物劣势。 5.1 市场比力法 本项目市场价钱比力法系数批改表 各楼盘的价钱,均以此刻市场现实成交均价为实在数据。 项 目 交通 0.8 0.8 1.1 配套 1 0.8 1.2 规划 1.1 0.9 1.2 质量 0.8 1 1.2 物管 1 1 1.1 时间 1.2 1.1 1.1 价钱 9000 7000 13000 本案价钱 9153 7500 11304 承平洋森活广场 加侨波普社区 祥源城 [本项方针准订价值为“1” ,其他项目分数与我项目比力的成果] 综上表格最初成果参考价为 9319 元/平米(均价) 5.2 反比例系数订价法(合作导向法) 在比例函数中有一种暗示反比例的函数方程:Y=a+bX 房地产价钱(Y)与楼盘得分(分析本质的量化) (X)成反比,现将本项目标的楼盘得 分设为“1”通过将比来项目分析本质比力得出: 承平洋森活广场=1.0 比例方程: 9000=a+1.0b a=-1000 加 侨 波 普 社 区 =0.8 比例方程: 7000=a+0.8b 按照 Y=a+bX 本项目价钱=-1000+10000*1=9000 元/平米 b=10000 楼价 Y=a+bX 得分 5.3 权重系数订价法 A、承平洋森活广场 按照地段要素、人流量要素、物业要素的批改,使用理论和其他项目标现实操作经 验,确定为: 批改要素 权重 本案 地段要素 80% 1.1 人流量要素 10% 1 1.1 物业要素 10% 1 1 9000 报价 元/㎡ 承平洋森活广场 1 则本案的比力价钱 I 为 9000×1.1×80%+9000×1.1×10%+9000×1×10% =9810 元/㎡ B、加 侨 波 普 社 区 按照地段要素、人流量要素、物业要素的批改,使用理论和其他项 目标现实操作经验,确定为: 批改要素 权重 地段要素 80% 人流量要素 10% 1 1.2 物业要素 10% 1 1 报价 元/㎡ 加侨波普社区 1 本案 1.2 7000 则本案比力价钱 II 为 7000×1.2×80%+7000×1.2×10%+7000×1×10% =8260 元/㎡ C、祥 源 城 按照地段要素、人流量要素、物业要素的批改,使用理论和其他项目标现实操作经 验,确定为: 批改要素 权重 祥源城 本案 地段要素 80% 1 0.9 规划要素 10% 1 0.9 物业要素 10% 1 1 13000 报价㎡/M2 则本案比力价钱 III 为 13000×0.9×80%+13000×0.9×10%+13000×1×10% =11830 元/㎡ 从上述已得出的三个比力价钱,再进行算数平均,则价钱定位为 (9810+8260+11830)/3=9967 ㎡/M2 5.4 分析以上: 本项目最终建议均价该当为 9378 元/平米 (为包管各类方式的准确性, 将以上平均)。

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